住宅周邊配套對房價的影響分析(一)

摘要

房價無疑是這個階段最激烈最揪心的話題。追本溯源，分稅制和土地所有權是個繞不開的壁壘，這涉及經濟體質，甚至政治制度的改革深入。拋開這些不確定因素，很多人希望在房地產市場趨于正常的環境下，能夠真正穩定房地產市場的成本，透明成本，然后讓市場來優勝劣汰。本文分析的只是影響房價眾多因素之一，闡述了住宅周邊配套對房價的影響。

關鍵詞：房地產；配套設施；房價

一、住宅周邊配套設施的定義與類型

（一）住宅周邊配套設施的定義

住宅配套設施包括基礎設施和公共設施�；�礎設施是指小區建設相配套的供水、供電、供熱、燃氣、通訊、電視系統、綠化等設施�；�礎配套設施是開發商必備的功能設施，如果說房屋是商品的話，這些是商品必備的基本功能，滿足商品房購買者的日常起居的基本需要，由于這些相關配套基本設施的建設掌握在壟斷企業的手中，因此對于房屋價格來說是硬性數據，對房價的影響有限。而公共配套設施則不然，公共配套設施是指為居民提供公共服務產品的各種公共性、服務性設施等公共建筑。由于公共設施受到行政區域因素和社會資源分配因素的制約，因此，對于房價來說較為顯著。

（二）住宅周邊配套設施的類型

小區的規模反過來亦同樣影響著行政區域劃分和社會資源的分配，決定或者說影響公共配套設施，只能是小區的規模（參照鄉鎮規模），從城市的規劃來看，建筑面積100萬方以上、居住人口達到2萬人以上的小區可能會有公交、從幼兒園到九年義務教育學校，規模較大（500平方以上）菜市場，吸引各大商業銀行、商場，娛樂休閑業以及社區醫院甚至綜合性醫院進駐，可這仍不是影響公共配套建設的決定因素，15年前我在麗江花園工作，麗江花園小區建筑面積150萬方，人口4.3萬人，面積人口遠遠超過，但依舊沒有九年一貫制學校，因為，區域行政組織架構太低了。

二、配套設施對于房價影響的分析

（一）基礎設施

1、基礎設施的分類

通過對基礎設施的定義，一般來說是指供電、供水、供氣、通訊、廣電、會所、綠化、停車等等，基本設施隨著社會和經濟的快速發展也隨之變化，很多建設不足10年的居住小區基本配套設施的落后在這些年已經逐步凸顯，這也從側面反映了政府在規劃和開發商在市場遠景的預見行上的局限，從業主物業保值增值和居住舒適性的角度上來看，這是不負責任的表現。

2、基礎設施對房價的影響

基礎設施對于房價的影響主要體現在城市基礎建設配套費用上，而根據配套建設費的多少，決定開發商分攤到房價的多少。由于地域政策標準統一和實施時間的穩定性。因此對于房價的影響理論上來說，在同一區域影響幅度并不大。 目前國內很多城市政府直接向開發商收取基礎設施配套費或建設費，作為城市基礎設施建設融資的重要渠道。例如，普通住宅項目建設單位除了負擔小區內小配套的費用，還需繳納區外附近的污水、雨水、燃氣、自來水等管道安裝和道路、綠化工程等“大配套費”。當然，也有些城市將政府責任轉嫁給開發商，在這里不予展開，比方說重慶、廣州、昆明等城市規定商品房開發項目必須配建一定比例的經濟適用房或廉租房。

（二）公共設施

1、公共設施的分類

通過對公共設施的定義，根據《城市居住區規劃設計規范》可分為八類，分別是：教育（學校、圖書館等）、醫療衛生（醫院、療養院等）、文化體育（影院、健身場館等）、商業服務（商場、綜合體等）、金融郵電（銀行、郵局等）、社區服務、市政公用、行政管理及其他等。

2、公共設施對房價的影響

公共配套設施由于行政區域規劃和社會資源分布的因素制約，直觀上對房價有著重要影響，有正面影響也有負面影響，比如學校，公交，商場，娛樂等；負面影響如殯葬、醫院、機場、加油站等等。

在公共設施方面，地鐵站，郵局，銀行，醫院和學校對房價有著相當大的影響。教育，對今天的許多國家說來都是一個重點發展的事業，住宅處在省一級學校地段的范圍，房價上升4.39%，這一結果暗示著越來越多的買家不惜花費更高的成本以給下一代提供優質的教育環境。。

三、配套設施對房價影響的趨勢預測

（一）基礎設施

基礎設施的性質決定著對房價本身的影響微乎其微，但并不是說就沒有影響，以下是本人從自身生活角度出發做出的一些預測，如果政策允許，那么，如果有房地產開發企業有魄力吃螃蟹的，在早期來說，相對于周邊樓盤來說，房價上應該可以保持一個噱頭上的優勢。

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