住宅周邊配套對房價的影響分析 （比如教育配套、超市、醫院等）(一)

住宅周邊配套對房價的影響分析 （比如教育配套、超市、醫院等）

摘要

    從1988年全國住房制度改革會議開始，到1992年南巡講話之后，中國的房地產項目迎來了蓬勃發展，尤其是在1998年全國福利化分房取消之后，神州大地雨后春筍般的涌現，造成市場的混亂讓政府措手不及（雖然政府總是落后于市場），直接體現便是房價高速上揚。房價無疑是這個階段最激烈最揪心的話題。追本溯源，分稅制和土地所有權是個繞不開的壁壘，這涉及經濟體質，甚至政治制度的改革深入。拋開這些不確定因素，很多人希望在房地產市場趨于正常的環境下，能夠真正穩定房地產市場的成本，透明成本，然后讓市場來優勝劣汰。本文分析的只是影響房價眾多因素之一，雖然沒有嚴謹的數據可以證明，這個因素對房價到底的影響占多大比例，特殊的國情下，將這個市場參照領先100年的美國和領先20年的日本沒有意義。我們摸著石頭過河，是要到達這個河的彼岸呢，還是一直在享受摸著這個石頭的感覺？

目錄

一、住宅周邊配套設施的定義與類型

（一）、住宅配套設施包括基礎設施和公共設施

二、配套設施對于房價影響的分析

（一）、基礎設施

1、基礎設施的分類

2、基礎設施對房價的影響

（二）公共設施

1、公共設施的分類

2、公共設施對房價的影響

三、配套設施對房價影響的趨勢預測

（一）基礎設施

1、“四網合一”工程覆蓋

2、無線WIFI覆蓋

3、衛星電視直播到戶

4、太陽能等環保設備

（二）公共設施

1、公園與濕地

2、地鐵與公交

3、優質的教育環境

4、老年產業的配套

四、總結

五、參考文獻

一、住宅周邊配套設施的定義與類型

(一)住宅配套設施包括基礎設施和公共設施。

    1、基礎設施是指小區建設相配套的供水、供電、供熱、燃氣、通訊、電視系統、綠化等設施�；�礎配套設施是開發商必備的功能設施，如果說房屋是商品的話，這些是商品必備的基本功能，滿足商品房購買者的日常起居的基本需要，由于這些相關配套基本設施的建設掌握在壟斷企業的手中，因此對于房屋價格來說是硬性數據，對房價的影響有限。

    2、公共配套設施是指為居民提供公共服務產品的各種公共性、服務性設施等公共建筑。由于公共設施受到行政區域因素和社會資源分配因素的制約，因此，對于房價來說較為顯著。

二、配套設施對于房價影響的分析

（一）基礎設施

1、基礎設施的分類

    通過對基礎設施的定義，一般來說是指供電、供水、供氣、通訊、廣電、會所、綠化、停車等等，基本設施隨著社會和經濟的快速發展也隨之變化，很多建設不足10年的居住小區基本配套設施的落后在這些年已經逐步凸顯，這也從側面反映了政府在規劃和開發商在市場遠景的預見行上的局限，從業主物業保值增值和居住舒適性的角度上來看，這是不負責任的表現。

2、基礎設施對房價的影響

    基礎設施對于房價的影響主要體現在城市基礎建設配套費用上，而根據配套建設費的多少，決定開發商分攤到房價的多少。由于地域政策標準統一和實施時間的穩定性。因此對于房價的影響理論上來說，在同一區域影響幅度并不大。

（二）公共設施

1、公共設施的分類

    通過對公共設施的定義，根據《城市居住區規劃設計規范》可分為八類，分別是：教育（學校、圖書館等）、醫療衛生（醫院、療養院等）、文化體育（影院、健身場館等）、商業服務（商場、綜合體等）、金融郵電（銀行、郵局等）、社區服務、市政公用、行政管理及其他等。

2、公共設施對房價的影響

    公共配套設施由于行政區域規劃和社會資源分布的因素制約，直觀上對房價有著重要影響，有正面影響也有負面影響，比如學校，公交，商場，娛樂等；負面影響如殯葬、醫院、機場、加油站等等。

在公共設施方面，地鐵站，郵局，銀行，醫院和學校對房價有著相當大的影響。教育，對今天的許多國家說來都是一個重點發展的事業，住宅處在省一級學校地段的范圍，房價上升4.39%，這一結果暗示著越來越多的買家不惜花費更高的成本以給下一代提供優質的教育環境。值得一提的是隨著地鐵網絡的覆蓋面越來越廣，傳統的交通工具-公交車已經不再是人們出行的主要手段，從模型的結果可見一個房子離地鐵站的距離每靠近一百米，房價會顯著上升7.5%。郵局，銀行和醫院作為獨立的因素來考慮對房價的變化在國外的文獻中是很少見的， 這個原因主要體現在外國人的居住習慣與生活方式跟中國人有著很大的差別， 外國人會把這些因素作為影響商業地產的重要因素，因此很少出現在住宅市場的領域里。醫院，在人們購房考慮的因素中往往是敬而遠之的，上述結果可看出每遠離醫院100米，房子價格會上揚6.2%。毫無疑問，醫院在城市的發展中起了一個舉足輕重的作用。不過在人們選購房子的時候卻敬而遠之，其突出的因素是居民若居住的環境毗鄰醫院，居民可能會被認為有很大的機會收到各種各樣的病菌的感染。這個現象告訴了我們盡管醫院是便利的公共設施，但是人們卻會因為健康的環境選擇遠離醫院的地方居住。

以上討論的是關于房價與各個獨立因素之間的關系， 地鐵，郵局，醫院和江景作為顯著的因素不僅影響著每一個單位的房價，而且還影響著與此房子毗鄰的房子的價格。這一變化正好反映一個現象：影響房價的決定性因素已不單純是位置。在區域上影響房價突出因素應該是社區。這就可以理解為什么房子的價格的升跌會有片區式的變化而不是各自獨立在改變。

三、配套設施對房價影響的趨勢預測

（一）基礎設施

    基礎設施的性質決定著對房價本身的影響微乎其微，但并不是說就沒有影響，以下是本人從自身生活角度出發做出的一些預測，如果政策允許，那么，如果有房地產開發企業有魄力吃螃蟹的，在早期來說，相對于周邊樓盤來說，房價上應該可以保持一個噱頭上的優勢。

1、“四網合一”工程覆蓋